토지 보상 양도 소득세란?/ 감면 한도/ 신고기한

국가사업을 위하여 개인이 보유하고 있던 토지를 협의매매하거나 토지가 강제 수용되어 보상금을 받은 경우 이로 인해 발생된 소득에 대해 세금이 부과된다는 사실을 알고 계셨나요? 개인의 매도 의사와 관계없이 수용된 토지에 대해서도 세금이 부과된다는 사실이 납득하기 어려우실 수도 있겠지만 이렇게 부과되는 세금을 토지 보상 양도소득세라고 합니다. 오늘 포스팅에서는 공익사업을 위해 수용된 토지의 토지 보상 양도소득세에 대해 살펴보겠습니다.

 

목차

1. 양도소득세/ 토지 보상 양도소득세란?
2. 토지 보상 양도 소득세 감면 한도/ 농어촌특별세
3. 양도소득세 신고납부 기한
4. 정리

 

1. 양도소득세/ 토지 보상 양도소득세란?

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1. 양도소득세 정의

• 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 분양권과 같은 부동산에 관한 권리, 파생상품, 주식등을 양도함으로 발생하는 이익(소득)에 부과하는 세금을 말합니다.
• 위의 자산의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
• 내용 출처: 국세청

 

2. 양도소득세 과세대상(소득세법 제94조제1항)

구분	종류
부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물 포함)
부동산에 대한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권
주식등	대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식 및 비상장주식등, 외국법인이 발행한 주식등, 해외 증권시장에 상장된 주식등 (주식등이란 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 중권예탁증권을 뜻함)
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권 · 회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과함께 양도하는 이축권
파생상품	국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
신탁인수권	신탁의 이익을 받을 권리

 

3. 토지 보상 양도소득세란?

• 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위한 토지 수용으로 발생한 소득에 부과하는 세금

 

양도소득세란 과세대상이 되는 자산을 이전함으로써 발생하는 소득에 부과하는 세금을 뜻합니다. 예를 들어 아파트 등 부동산을 매매할 경우 매수자는 취득세를 납부하고 매도자는 부동산 매매로 얻은 이익에 대한 양도세를 납부하게 됩니다. 양도세가 부과되는 자산에는 토지, 건물과 같은 부동산과 전세권과 같은 부동산에 대한 권리, 주식, 파생상품 등이 포함됩니다.

 

이러한 양도소득세에는 토지 보상에 대한 소득세도 포함이 되는데요, 즉 공익사업을 위해 강제 수용된 토지에 대한 보상금에서 얻어지는 이익에 대해서도 소득세를 납부하여야 하는 것입니다. 나의 의지에 반하여 수용된 토지에 대해서도 양도소득세를 납부해야 한다는 게 다소 이해하기 힘들 수는 있지만 이로 인하여 발생된 이익만큼 소득세를 기한 내에 꼭 납부하여야 하니 알아두시면 좋겠습니다.

 

2. 토지 보상 양도 소득세  감면/ 한도/ 농어촌특별세

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공익사업용 토지 수용의 경우 양도소득세를 감면하여 주는 법 규정이 존재합니다. 아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 토지 보상 양도 소득세 감면이란?

• 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 및
• 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 감면해 주는 것을 말합니다.

 

2. 근거법령: 조세특례제한법 제77조 제1항

 

3. 감면요건

1. 해당 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정 고시일(사업인정 고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2023.12.31 이전에 양도한 경우
2. 사업인정 고시일이란: 국토개발법에 따라 공식적으로 사업이 시작되는 날

 

4. 감면율

보상방식	감면률
현금보상	10% 감면
채권보상	15% 감면
3년만기 채권보상	30% 감면
5년만기 채권보상	40% 감면

*단, 만기특약 채권의 경우 만기까지 보유지 않을 시 감면받은 세액 중 양도소득세의 15%(만기가 5년 이상인 경우에는 25%)에 상당하는 금액을 징수

 

5. 한도:

과세기간	감면한도
1년	1억
5년	2억

 

6. 농어촌특별세: 감면세액의 20% 농어촌특별세로 납부(자경농지의 경우 비과세)

 

7. 감면신청: 감면을 받으려는 자는 조세특례제한법 시행령 제72조 제7항에 따라 감면신청을 하여야 함

 

조세특례제한법에 의해 공공사업으로 수용된 토지에 대해서는 양도소득세가 감면이 되는데요, 일반적인 현금으로 보상받을 경우 총소득세의 10%가 감면되며 채권으로 보상받을 경우에는 15%가 감면됩니다. 채권을 만기까지 보유하기로 특약을 체결한 경우 3년 만기 채권은 30%, 5년 만기 채권은 40%가 감면됩니다. 단, 이 경우 특약을 위반하여 만기까지 채권을 보유하지 않을 시 감면받은 세액의 15%, 25%에 해당하는 금액을 추가 징수합니다.

 

수용된 토지 모두에 대하여 양도소득세 감면이 적용되는 것은 아니고, 해당 공익사업이 공식으로 시작된 날을 기준으로 2년 전에 취득한 토지를 2023년 12월 31일 이전에 양도한 경우 양도소득세 감면이 적용됩니다. 감면을 받고자 하시는 분들은 자동으로 양도소득세가 감면이 되는 것이 아니니 조특법 시행령 제72조 제7항의 절차에 따라 감면신청을 반드시 하셔야 합니다.

 

 

3. 토지 보상 양도소득세 신고납부 기한

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1. 신고납부 기한

구분	신고기한
예정신고	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
확정신고	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5월 1일 ~ 5월 31일까지

2. 근거법령: 소득세법 제105조 제1항

 

토지 보상 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고 및 납부하여야 하며 다음연도 5월 1일에서 31일까지 종합소득세 신고 때 확정신고를 하여야 합니다.

 

 

4. 정리

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양도소득세란 토지, 주식 등의 자산을 양도하여 생기는 이익(소득)에 부과하는 세금으로 토지 수용 양도소득세는 공익사업을 위해 수용된 토지의 보상금으로 생긴 소득에 부과하는 양도소득세를 말합니다. 수용된 토지가 공익사업 시작일(사업인정 고시일)로 부터 2년 전에 취득한 토지이고 2023년 12월 31일 이전에 양도한 토지라면 1년에 1억, 5년에 2억원을 한도로 양도소득세를 감면받을 수 있으며 이 경우 반드시 양도소득세 감면신청을 하여야 합니다. 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고/납부하여야 하며 다음연도 5월 종소세 신고 때 확정신고하여야 합니다. 미신고 또는 신고기한 초과 시 가산세가 부과됩니다.

 

홈택스에서 양도소득세 신고 및 모의계산 등이 가능하니 참고하여 주시기 바랍니다.

 

종합소득세 신고 및 소득세 관련 추가적인 내용은 아래의 포스팅을 참고해주세요.

 

 

 

사업소득/ 기타소득 구분 기준, 종류, 세율, 기타소득 과세최저한

장기근속 포상금, 금 코인, 순금 과세여부/ 부가세 급여 포함 여부

이벤트성 경품/ 상품권/ 당첨금 원천징수(기타소득코드 60, 필요경비, 세율)

종합소득세 신고방법/대상자/신고기한(홈택스 신고)

종합소득세 신고방법/대상자/신고기한(홈택스 신고)